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建築の瑕疵についてけんちくのかしについて

請負契約に基づき完成した建物に瑕疵がある場合、注文者は請負人に対し、瑕疵担保責任を追及することができます。
ここで仕事の完成とは、工事が予定された最後の工程まで終了したか否かで判断されます。
工程は一応終了したけれども補修が必要といった場合には、仕事としては完成しており、後は瑕疵担保の問題ということになります。

瑕疵とは、通常有すべき品質を欠く場合、契約で特に定めた品質を欠く場合をいいます。
建物に瑕疵がある場合、注文者は請負人に対し、瑕疵担保責任として瑕疵の修補、損害賠償を請求することができます。
民法は、瑕疵担保責任の存続期間について、土地工作物に関して、建物引渡から5年または10年と定めていますが、この期間は特約により短縮することができるとされています。
この期間を過ぎてしまうと、瑕疵担保責任の請求ができなくなってしまうので、ご注意下さい。
ただし、建物が新築住宅の場合には、住宅品質確保促進法により、構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分に関する瑕疵については、瑕疵担保責任の存続期間が引渡から10年間とされ、この期間は短縮することはできないとされています。

次に、注文者が請負人に過失があることを証明できれば、不法行為に基づく損害賠償請求をすることもできます。
また、請負契約の当事者でない第三者についても、不法行為責任を問い得る場合もありますので(最高裁平成19年7月6日判決)、弁護士にご相談下さい。

最後に、請負契約を解除することができるか否かですが、民法では、建物その他の土地の工作物については、契約を解除することはできないと規定しています。
直接解除を認めた最高裁判例はありませんが、建物に重大な瑕疵があって建替えをせざるを得ないような場合には、建物の建替えに要する費用相当額の損害賠償を請求することができるとしている最高裁平成14年9月24日判決があります。

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