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瑕疵担保責任・解除かしたんぽせきにん・かいじょ

売買の目的物である不動産に隠れた瑕疵がある場合、買主は売主に対して瑕疵担保責任を追及することができます。
ここで瑕疵とは、契約当事者間で予定されていた品質、性能を欠く場合をいい、売買契約締結当時の取引観念を斟酌して判断がなされます(最判平成22年6月1日判決)。
売買における瑕疵担保責任は、「隠れた」瑕疵に限定していることや、解除をする場合に、瑕疵があることにより契約の目的を達成することができない場合に限定していること等が、請負における担保責任と異なります。
また、売買における瑕疵担保責任及び解除は、特約のない限り、買主が瑕疵の事実を知ったときから1年以内にしなければならないのが原則です。もっとも、新築住宅の売買では、一般消費者保護の観点から、請負契約の規定を準用し、建物の引き渡しから10年間、損害賠償請求、契約解除及び瑕疵修補請求をすることができます(住宅品質確保促進法95条)。

売買における瑕疵については、瑕疵担保責任のほかに、売主が建物に瑕疵があることを知りながら、または容易に知り得たにも関わらず、これを秘して売買契約を締結した場合には、買主は売主の不法行為責任を追及することもできるとされています。
また、契約関係にない施工業者との関係でも、不法行為責任を認めた判例もあります(最高裁平成19年7月6日判決、最判平成23年7月21日判決)。

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