横浜綜合法律事務所

敷金返還について

敷金は、賃貸借契約締結時に、賃借人が賃貸人に対して差し入れるもので、賃借物明渡までに生じる賃借人が賃貸人に対して負う一切の債務を担保するものです。
賃借人に賃料の不払いがある場合は、当然に敷金から充当されますし、賃借人が原状回復費用を負担しなくてはならない場合には、同費用も敷金から充当されることになります。
そして、これら費用を控除した残額が、賃借物の明渡後に賃借人に返還されることになります。
返還時期が賃借物の明渡後となるのは、敷金が明渡までに生じる一切の債務を担保するものなので、賃借物の明渡が終了して初めて、敷金返還請求権が発生することになるためです。
したがって、賃貸借契約期間中に賃借人から敷金返還請求権を自働債権とする相殺はすることはできないということになります。
なお、賃貸借契約終了時に原状回復費用等と関係なく、敷金の一部を控除するという敷引特約が結ばれることもあります。
この敷引特約について、最高裁平成23年3月24日判決は、建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には、当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り、信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって、消費者契約法10条により無効となると判断しています。
当該事案では、敷引金の額が賃料月額の2倍から3.5倍であること、更新の際に礼金等の一時金を支払う義務を負っていないことなどから有効と判断しています。

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