横浜綜合法律事務所

東京地裁平成2年1月30日判決は、日常生活に不可欠のサービスを停めるのは、諸経費の滞納問題の解決について、他の方法をとることが著しく困難であるか、実際上効果がないような場合に限って是認されると判断しており、一概に無効とは判断していません。よって、具体的な事情次第ですが、給湯、水道、電気などは生活に不可欠なものであり、これらの停止措置は専有部分の使用を禁止するに等しい措置ですので、慎重に判断すべきでしょう。

規約や集会決議で賃借人が管理費を支払わなくてはならないと定めたとしても、賃借人に対して管理費を請求することはできません。賃借人が負うのは、あくまでも使用方法に関する義務であって、管理費に関する義務は負わないからです。ただし、区分所有者と賃借人との間で、賃借人が管理組合に直接支払う旨定めている場合には、第三者のためにする契約として管理組合が賃借人に対して管理費を請求することができる場合もあります。

ペットの飼育禁止については、原則として動物の飼育を全面的に禁止とし、例外的に管理組合総会の議決により個別的に対応するというような規定を定めているケースが多いと思われ、このような規約も有効です。
なお、ペット飼育禁止の規定を新設する場合には注意が必要です。
管理規約の変更には区分所有者及び議決権の4分の3以上の多数の集会決議が必要とされていますが、変更が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合には、承諾を得なければならないと区分所有法に規定されているからです。
承諾の要否については、規約の変更の必要性及び合理性と区分所有者が受ける不利益を比較衡量して、不利益が受忍限度を超えるか否かで決するとされています。
この点に関して、東京高裁平成6年8月4日判決は、規約にて動物飼育を原則禁止と規定して、例外措置については管理組合総会の議決により個別的に対応することは合理的な対処方法として、規約の新設を有効と判断しています。ただし、原則的には承諾が必要で、一代限りは飼育を認めるなどの緩和措置がある場合に限り承諾は不要とする考えもありますので、注意が必要です。