横浜綜合法律事務所

借地契約の期間満了に際して、借地上に建物が存在し、借地権者が契約の更新を請求した場合、借地権設定者が遅滞なく異議を述べなければ、借地契約は従前と同一の条件で更新されたものとみなされてしまいます。
同様に、借地契約の契約期間満了後、借地上に建物が存在し、借地権者が土地使用を継続する場合についても、借地権設定者が遅滞なく異議を述べなければ、借地契約は従前と同一の条件で更新されたものとみなされてしまいます。
借地権設定者が異議を述べる場合には、正当な事由が必要とされており、借地権設定者や借地権者が土地の使用を必要とする事情、従前の経過、土地の利用状況、立退料の有無等を総合的に考慮して正当な事由の存否が判断されることになります。

契約期間のある借家契約において、当事者が期間の満了の1年前から半年前までの間に相手方に対して更新しない旨の通知又は条件の変更をしなければ更新しない旨の通知をしなかったときは、借家契約は従前と同一の条件で更新されたものとみなされます。また、上記通知をした場合であっても、期間満了後に賃借人が建物の使用を継続しているにも関わらず、賃貸人が異議を述べなかったときも、同様に、借家契約は従前と同一の条件で更新されたものとみなされます。ただし、この場合の借家契約は期間の定めがない契約になります。
次に、期間の定めのない借家契約では、賃貸人が解約の申入れをした日から6か月が経過することによって、借家契約が終了することになります。
ただし、賃貸人から賃借人に対して更新拒絶、解約申入れをする場合には、借地契約の更新拒絶の場合と同様、正当な事由が必要とされており、賃貸人や賃借人が建物の使用を必要とする事情、従前の経過、建物の利用状況、立退料の有無等を総合的に考慮して正当な事由の存否が判断されることになります。

以上述べたように、借地契約の更新拒絶、借家契約の更新拒絶・解約申入れをするにあたっては、正当な事由が必要とされますので、正当な事由が存在しない場合には、契約は更新され、借地権設定者や建物賃貸人からの明渡請求は認められないこととなります。